アメリカ商業用不動産危機を迎えているが、リーマン・ショックと比べると
住宅市場の悪化によるサブプライムローンが破綻がきっかけとなりリーマンB投資銀行が2008年9月15日に経営破綻し
連鎖的に世界金融危機となった経済事象でした。
サブプライムローンは証券化され世界各国の投資家へ販売された、
この証券化というプロセスは「原資産(サブプライムローン)から生じるキャッシュフローを裏づけとして、資産担保証券などの流動性が高い金融商品を組成して発行(販売)する金融工学的技術です。
サブプライムローンでは一件当たりの金額が少ないので、幾つかのローン数を纏めて手数料をプラスして、再度買いやすい金額に取りまとめて販売する。
ローンを取り扱った銀行等は原資産を手数料込みで売却したので、全てのリスクは最終の買い手に移り、収益として計上できます。
本来がサブプライムローンから発生して証券化商品ですからAAAの格付けなどあるはずがない。
それ故に、一部優良なローンを同時に組成して格付けを上げこれを繰り返してAAAの格付けを与えられるようにしただけの詐欺商品だったのです。
この商品が世界的裁判にならいようにＦｅｄは全てのサブプライムローン証券を買うと発表したのです。
商業用不動産もCMBS(商業用不動産担保証券)として、土地やオフィ スビルなどの資産を担保としテナントによって支払われる賃 料という比較的予見しやすいキャッシュフローを背景にして「サブプライムローン」より大きな取額となっています。
本来、アメリカの成長に合わせて優良な債権となっていくはずだった、コロナ・ショックにより「在宅勤務」が増加しコロナ終息後もオフィスへの出社が少なくなったのが原因でオフィス・ビルの需要が極端に減ったのです。
賃料が入らなければCMBS(商業用不動産担保証券)はデフォルトします。
原資のビルの資産価値は減り、ローンを組んだ銀行とCMBSの投資家は損失となります
これはブラックスワンが発生しただけで「詐欺」ではありません、リスクを取りすぎただけです。
REITとCMBSの違いは
REITは投資家から集めた資金で実際に不動産物件に投資を行うのです、当該物件を運営し、賃料収入などを基に投資家へ分配金を支払う商品です。
REITは住居用不動産も扱いますので、騒がれている商業用不動産危機とは異なります。
ただし、リスク分散の方法が異なり
投資家から資金を募る=REIT
投資家へ資産を売却=CMBS
簡単にすると、こんなんです。
******オフィスへ出社しなくなると
影響は多岐に渡り発生する
@スーツもネクタイもYシャツも靴もカバンも影響を受ける
@ビジネスランチも
@通勤も
@オフィスも小さく
@重役は仕事が無くなる
@社用車もいらない、運転手も職がない
ビジネスの中心地だったダウンタウン(英語では下町ではなく、中心地という意味)は錆びれていく。
少し前から「のぶりん」氏のサイトを紹介している、人の流れが変わってしまった商業用施設の廃墟化が分かっただろう。
管理人はバブルの恩恵を受け、そして街がラストベルト化していく様をいくつも見てきた。
街の変化を止めるのは難しい、復興は更に難しい、日本は人口減社会となったのだから
より難しくなる、そして若い人々は流行に敏感で「イナゴ族」とも揶揄されるほど移動が速いのです。
投資の世界では「経済サイクル」として表現するが、四文字熟語では「栄枯衰退」がある。
どちらも同意だろう、投資は「経済サイクル」へリスクを取ることを言うのです。
目先の株価の動きに合わせようなんて、AIに戦いを挑むのだから「ほぼ負けます」
******激変する社会と地球の活動期は
長くブログのテーマにしてきました、当たったなどと「うつつを抜かして」いません
どうしたら「生き残れるか」目の前のリスクを無視してはなりません。
バッタが大発生すると「蝗害」(こうがい)となります。
ウィキペディアでは
人類も地球を喰いつくすほど増加した、「人害」なんだろうか。
